Ремонт в новостройке: с чего начать

Ключи от новой квартиры — момент радостный, но именно в первые недели после их получения принимаются решения, которые потом сложно изменить. Хочется сразу заселиться, и кажется, что голые стены — это чистый лист без проблем. На деле у новостройки свои особенности: усадка дома, повышенная влажность конструкций, скрытые дефекты застройщика и шумные соседи, которые ремонтируются одновременно с вами. Разберёмся, с чего начинать, чтобы ремонт прослужил долго.

Сначала — приёмка квартиры у застройщика

Первый шаг происходит ещё до подписания акта. Всё, что вы найдёте и зафиксируете при осмотре, застройщик обязан исправить за свой счёт. Всё, что обнаружится после начала ремонта, придётся доказывать или исправлять самостоятельно. Поэтому на осмотр стоит взять с собой двухметровое правило, уровень, рулетку, фонарь и тестер для розеток, а лучше — пригласить специалиста по приёмке.

Что мы обычно рекомендуем проверить:

• геометрию стен и углов: отклонение от вертикали больше 3 мм на 2 метра уже заметно при отделке;
• перепады пола и плит перекрытия — от них зависит толщина стяжки;
• окна: регулировку створок, целостность стеклопакетов, отсутствие продувания по контуру;
• радиаторы и стояки: нет ли подтёков, есть ли запорные краны;
• вентиляцию — поднесите к решётке лист бумаги, он должен притянуться;
• электрический щиток, автоматы и соответствие выделенной мощности;
• входную дверь, балконное остекление, гидроизоляцию лоджии.

Все замечания вносятся в акт осмотра. Не стесняйтесь записывать мелочи: царапину на стеклопакете или неработающий автомат в щитке потом никто не признает дефектом застройщика.

Усадка дома: ждать или нет

Это самый частый вопрос, который нам задают владельцы квартир в новостройках. Любой дом после сдачи продолжает оседать под собственным весом и нагрузкой от заселения. Интенсивность усадки зависит от типа конструкции, и это важно понимать.

Ждать годами необязательно. Достаточно учитывать усадку в технологии: армировать штукатурку в местах стыка разных материалов, делать отступ натяжного потолка, оставлять деформационные зазоры у стяжки по периметру, использовать эластичные шпаклёвки и затирки. Венецианскую штукатурку, дорогие обои ручной работы или крупноформатный керамогранит на стенах мы советуем выбирать с пониманием, что небольшая трещина в первые годы возможна.

Влажность конструкций и сроки сушки

Новый дом — это тонны бетона, раствора и штукатурки, которые ещё отдают влагу. В первый отопительный сезон вода из стен активно испаряется, и если сразу закрыть их паронепроницаемыми материалами, она будет искать выход через отделку. Отсюда отслоения обоев, пятна на краске и плесень в углах.

Для Хабаровска это особенно ощутимо. Многие дома сдаются осенью, и первая же зима с сильными морозами и сухим воздухом от отопления даёт резкий перепад: на улице минус тридцать, в квартире плюс двадцать пять, а стены ещё сырые. На холодных угловых стенах, особенно на северной стороне, начинает выпадать конденсат. Мы советуем в первую зиму обязательно хорошо проветривать квартиру, не ставить вплотную к наружным стенам шкафы и проверять влажность оснований влагомером перед укладкой паркета и поклейкой обоев.

Черновая, предчистовая или «с отделкой»

Застройщики сдают квартиры в разной степени готовности, и от этого зависит план работ.

Черновая отделка

Голые стены и плиты, стояки с отводами, иногда без межкомнатных перегородок. Это самый гибкий вариант: можно сделать любую планировку и разводку, а не переделывать чужую. Минус — объём работ максимальный, и бюджет на черновые процессы может составить до трети всей сметы.

Предчистовая, или white box

Стены оштукатурены, стяжка выполнена, разведена базовая электрика, иногда установлены подоконники. Экономит время, но только если стандартная разводка вам подходит. Если вы планируете кухню-гостиную вместо отдельной кухни или хотите перенести санузел, часть готовых работ придётся демонтировать.

Чистовая отделка от застройщика

Готовая квартира под заселение. Нередко качество такой отделки среднее: ламинат низкого класса, обои под покраску, минимальная сантехника. Многие наши заказчики со временем всё равно делают ремонт, поэтому стоит заранее оценить, что из готового можно сохранить.

С чего начать: пошаговый план

Когда акт подписан и вы определились с типом отделки, план работ в новостройке выглядит так:

1. Заказать обмеры и дизайн-проект, пока квартира пустая — замерять голые стены проще и точнее всего.
2. Определиться с планировкой и, если нужно, согласовать перепланировку.
3. Утеплить и остеклить лоджию, если планируется её использование как жилой зоны.
4. Выполнить шумоизоляцию стен и перекрытий — до черновой отделки, а не после.
5. Развести электрику с запасом мощности и групп, сантехнику и вентиляцию по проекту.
6. Сделать черновые работы: штукатурку, стяжку, гидроизоляцию.
7. Перейти к чистовой отделке, монтажу сантехники и мебели.

Шумоизоляция заслуживает отдельного упоминания. В новых монолитных домах межквартирные стены нередко выполнены из пазогребневых плит или газоблоков, и слышимость там высокая. Звукоизоляционный каркас толщиной 5–7 см «съедает» площадь, но решает проблему раз и навсегда. Если сделать его после чистовой отделки, придётся переделывать стену целиком.

Электрика и инженерия: что застройщик не продумал

Стандартная разводка в новостройке рассчитана на минимум: одна-две розетки в комнате, одна точка света по центру, общий автомат на кухню. Современная квартира требует намного большего. Посчитайте честно: телевизор, роутер, зарядки, настольная лампа, робот-пылесос, увлажнитель — только у рабочего места бывает нужно пять-шесть розеток.

На что обращаем внимание при проектировании:

• отдельные линии на духовку, варочную панель, посудомоечную и стиральную машины;
• розетки в прихожей для сушилки обуви и пылесоса — зимой это очень актуально;
• выводы под кондиционеры во всех жилых комнатах: влажное хабаровское лето без них бывает тяжёлым;
• увлажнитель воздуха в спальне и детской с розеткой на удобной высоте;
• датчики протечки и краны с электроприводом на вводе воды;
• сценарии освещения вместо одной люстры: общий, акцентный и декоративный свет.

Если в квартире есть только приточные клапаны, стоит подумать о бризере или приточно-вытяжной установке. Зимой открывать окна для проветривания в мороз некомфортно, а закрытая квартира быстро набирает углекислый газ и влажность.

Совет дизайнера. Не спешите сразу заказывать кухню и шкафы, даже если салон предлагает скидку. Сначала дождитесь, пока будут выровнены стены и залита стяжка, а итоговый замер для производства пусть делают по чистовой геометрии. В новостройках разница между проектными и фактическими размерами ниши легко достигает 2–3 см, и встроенная мебель с такой погрешностью уже не встанет.

Соседи, шум и сроки

Особенность новостройки — одновременный ремонт сразу у десятков соседей. Первые месяцы после заселения дом гудит перфораторами, лифты заняты строительными материалами, а парковка — машинами бригад. Это стоит учитывать в планировании: доставку крупных материалов лучше согласовать заранее с управляющей компанией, а сроки работ закладывать с запасом.

Есть и плюс: в это время легко найти исполнителей, которые уже работают в вашем доме, и посмотреть их объекты вживую. Мы всегда советуем перед выбором бригады попросить показать квартиру в процессе — по черновым работам квалификация видна лучше, чем по готовым фотографиям.

Итог: правильный старт

Ремонт в новостройке начинается с внимательной приёмки квартиры, а не с покупки обоев. Зафиксируйте дефекты застройщика, оцените тип дома и его усадку, учтите влажность новых конструкций и первую зиму. Затем — обмеры и проект, шумоизоляция, продуманная электрика и только потом отделка. Такой порядок кажется медленным, но он избавляет от переделок, трещин и встроенной мебели, которая не входит в нишу.

Пустая квартира — лучший момент для продуманных решений. В нашей студии мы стараемся использовать его максимально: пока стены голые, можно перенести розетку, добавить линию света или спрятать трассу кондиционера без единого лишнего рубля на переделку.